Quel rendement attendre d’un investissement locatif ?
Il n’existe pas de rendement unique ni garanti. À Nantes, Lyon ou Paris, il dépend du budget total du bien, des loyers réellement encaissés, des charges, des travaux, du financement et de la fiscalité. Start to Grow distingue le rendement brut, le revenu net et la trésorerie après crédit pour étudier un projet selon la mission convenue.
Brut, net, trésorerie : que compare-t-on ?
- Rendement brut
- Loyers annuels hors charges ÷ budget global × 100.
- Un taux, avant charges, crédit et fiscalité.
- Revenu net
- Loyers encaissés − dépenses d’exploitation supportées par le propriétaire.
- Un montant, ici avant crédit et fiscalité.
- Trésorerie disponible
- Revenu net − échéances complètes du prêt − impôts payés sur la période.
- Un montant qui peut être négatif.
Comment calculer le rendement brut ?
Le rendement brut rapporte les loyers annuels hors charges au budget global de l’opération, puis multiplie ce résultat par 100. Pour comparer deux projets, il faut retenir le même périmètre : achat, frais d’acquisition, honoraires, travaux, mobilier et frais de financement lorsqu’ils font partie du budget.
Un cas historique documenté
Exemple Start to Grow à Nantes : 66 m² et trois chambres.
La fiche publiée présente un budget global reconstitué de 185 250 € et un loyer mensuel de référence de 1 410 € hors charges, fondé sur les quittances de mars 2024.
- Budget global reconstitué
- 185 250 € Les postes du budget sont détaillés dans la fiche projet.
- Loyer mensuel de référence
- 1 410 € HC Trois quittances de mars 2024.
- Rendement brut annualisé
- 9,13 % Sur ce loyer historique, avant charges, crédit et fiscalité.
1 410 € × 12 ÷ 185 250 € × 100 = 9,13 % brut annualisé
Calcul vérifié le 12 novembre 2026. Il suppose douze mois de location et de paiement au loyer de référence. Il ne représente ni les encaissements réels d’une année complète, ni un loyer actuel, ni une prévision de performance.
Consulter le budget, les sources et les photos du projet nantaisPourquoi le rendement brut ne suffit-il pas ?
Le brut ne déduit pas les dépenses supportées par le propriétaire. Il faut notamment intégrer les charges non récupérables, l’entretien, l’assurance, la taxe foncière et, selon les prestations retenues, les frais de mise en location et de gestion. La vacance et les impayés peuvent diminuer les recettes.
Le revenu net avant crédit et fiscalité correspond ici aux loyers encaissés diminués des dépenses d’exploitation à la charge du propriétaire. Chaque étude doit préciser les postes inclus pour éviter une comparaison trompeuse.
Un rendement positif signifie-t-il un cash-flow positif ?
Non. La trésorerie disponible, ou cash-flow, tient aussi compte des échéances complètes du prêt et des impôts effectivement payés sur la période. Un logement peut dégager un revenu locatif net positif tout en nécessitant un effort d’épargne après crédit. Le remboursement du capital construit du patrimoine, mais reste une sortie de trésorerie.
Quels points vérifier avant d’investir ?
- Le loyer documenté pour le quartier et le type de logement, ainsi que les règles applicables.
- Le budget complet, les devis de travaux et les charges de copropriété.
- La performance énergétique, l’entretien prévisible et la demande locative.
- Un scénario prudent avec une période sans loyer et une réserve de trésorerie.
Start to Grow accompagne des projets à Nantes, Lyon et Paris. Les chiffres historiques de nos réalisations servent à comprendre une méthode ; ils ne garantissent aucun résultat futur.
Sources : réalisations et méthodologie Start to Grow ; ANIL, Précautions et vérifications pour un investissement locatif. Consultées le 12 novembre 2026.